Ein Gemeindevermögen ist ein Gebäude oder ein Grundstück, das zum Privatvermögen einer Gemeinde gehört. Nur die Vermögenswerte, die diesem Privatvermögen zugeordnet sind, können verkauft werden: Die Vermögenswerte des öffentlichen Vermögens (Schulen, Straßen, Rathäuser) sind grundsätzlich unveräußert. Diese Unterscheidung zu verstehen, ist der Ausgangspunkt für jeden Erwerbsprozess bei einer Gemeinde.
Öffentliches und privates Vermögen einer Gemeinde: die Unterscheidung, die den Verkauf bedingt
Die Gemeinden besitzen zwei Kategorien von Vermögen. Das öffentliche Vermögen umfasst die Vermögenswerte, die einem öffentlichen Dienst oder der direkten Nutzung durch die Öffentlichkeit zugewiesen sind: Straßen, Schulgebäude, Stadien. Diese Vermögenswerte sind durch das Prinzip der Unveräußertheit geschützt und können nicht übertragen werden.
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Das private Vermögen umfasst alles andere: landwirtschaftliche Flächen, leerstehende Wohnungen, ungenutzte Parzellen, ehemalige stillgelegte Gebäude. Diese Vermögenswerte kann die Gemeinde verkaufen, gemäß Regeln, die dem Privatrecht ähnlich sind, aber durch spezifische Verfahren geregelt werden.
Ein Vermögenswert, der zum öffentlichen Vermögen gehört, kann in das private Vermögen überführt werden, vorausgesetzt, die Gemeinde führt zwei aufeinanderfolgende Verwaltungsakte durch: die Stilllegung (der Vermögenswert wird nicht mehr für den öffentlichen Dienst genutzt) und dann die Herabstufung (eine Beschlussfassung des Gemeinderats entzieht ihn dem öffentlichen Vermögen). Ohne diese beiden Schritte ist der Verkauf rechtlich unmöglich, auch wenn das Gebäude seit Jahren verlassen ist.
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Bevor Sie Interesse an einem Gemeindevermögen bekunden, überprüfen Sie daher dessen Status. Der Stadtplanungsdienst der Gemeinde oder das Kataster ermöglichen es zu erfahren, ob die Parzelle zum privaten Vermögen gehört. Wenn sie noch im öffentlichen Vermögen eingestuft ist, wird das Verfahren länger dauern und das Ergebnis ist ungewiss, da die Gemeinde keine Verpflichtung zur Herabstufung hat. Sie können ein Gemeindevermögen kaufen, nur wenn diese rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Beschluss des Gemeinderats und Bewertung durch die Domainen: der Übertragungsmechanismus
Der Verkauf eines Gemeindevermögens funktioniert nicht wie eine klassische Immobilientransaktion zwischen Privatpersonen. Die Gemeinde folgt einem mehrstufigen Verwaltungsprozess, dessen Verständnis verhindert, dass man Monate mit einem schlecht angelegten Projekt verliert.
Initiative und Beschlussfassung
Die Entscheidung zu verkaufen liegt beim Gemeinderat, der einen Beschluss fassen muss, der die Übertragung genehmigt. Dieser Beschluss präzisiert den betroffenen Vermögenswert, die Verkaufsbedingungen und gegebenenfalls die dem Käufer auferlegten Einschränkungen (Verpflichtung, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu bauen, Verbot, die Nutzung des Vermögenswerts zu ändern).
Eine Privatperson kann die Gemeinde kontaktieren, um ihr Interesse zu bekunden, aber die Gemeinde ist niemals verpflichtet, darauf zu reagieren. Die Anfrage erfolgt in der Regel schriftlich an den Bürgermeister, wobei der angestrebte Vermögenswert und das geplante Projekt angegeben werden.
Schätzung durch die französischen Domainen
Für jede Übertragung eines Gemeindevermögens ist die Stellungnahme der französischen Domainen obligatorisch, wenn der Wert des Vermögenswerts einen bestimmten Schwellenwert überschreitet. Dieser Dienst der Generaldirektion der öffentlichen Finanzen bewertet den Verkehrswert des Grundstücks oder des Gebäudes. Die Gemeinde darf unter dieser Schätzung ohne Rechtfertigung nicht verkaufen, andernfalls kann der Verkauf wegen Schädigung des öffentlichen Vermögens annulliert werden.
Diese Bewertung stellt einen verlässlichen Anhaltspunkt für den Käufer dar: Der von der Gemeinde geforderte Preis wird an dieser Schätzung ausgerichtet oder leicht darüber liegen. Die Verhandlungsspielräume sind daher enger als bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen.
Öffentlichkeitsarbeit und Ausschreibung
Die Gemeinde muss eine ausreichende Öffentlichkeitsarbeit für den Verkauf sicherstellen. Je nach Fall geschieht dies durch:
- Ein Aushang im Rathaus und eine Veröffentlichung in einer Zeitung für rechtliche Anzeigen oder im Mitteilungsblatt der Gemeinde
- Eine Online-Veröffentlichung auf der Website der Gemeinde, die zunehmend üblich wird
- Eine Ausschreibung, wenn mehrere potenzielle Käufer Interesse zeigen, manchmal mit einem formalen Ausschreibungsverfahren
Ein Mangel an Öffentlichkeitsarbeit ist einer der häufigsten Vorwürfe, die gegen Gemeindeverkäufe erhoben werden. In der Praxis werden diese Übertragungen manchmal diskret durchgeführt, und die Anwohner erfahren erst nachträglich von dem Verkauf. Regelmäßige Überwachung der Beschlüsse des Gemeinderats (veröffentlicht im Rathaus und oft online) ermöglicht es, Chancen zu erkennen, bevor sie abgeschlossen sind.
Einschränkende Klauseln und Vorkaufsrecht: die konkreten Fallstricke des Verkaufsakts
Der Kauf eines Grundstücks oder eines Gebäudes von einer Gemeinde bietet nicht die gleiche Freiheit wie ein Kauf auf dem klassischen Markt. Mehrere spezifische Einschränkungen können auch nach der Unterzeichnung auf den Käufer lasten.
Die Gemeinden fügen regelmäßig einschränkende Klauseln in den notariellen Akt ein. Die häufigsten sind:
- Klausel, die den Wiederverkauf für einen bestimmten Zeitraum verbietet oder die Verpflichtung, den Vermögenswert im Falle eines Wiederverkaufs vorrangig der Gemeinde anzubieten
- Verpflichtung, innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens Bau- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen, andernfalls Auflösung des Verkaufs
- Einschränkung der Nutzung des Vermögenswerts, insbesondere das Verbot der Nutzung für kurzfristige touristische Vermietungen, ein Trend, der sich in bestimmten angespannten Gebieten seit Inkrafttreten des Gesetzes Le Meur im Jahr 2024 verstärkt
Das städtische Vorkaufsrecht kann ebenfalls eine unerwartete Rolle spielen. Wenn die Gemeinde dieses Recht auf ihrem Gebiet eingeführt hat, kann sie einen von einer Privatperson verkauften Vermögenswert vorziehen, aber umgekehrt gibt es dies nicht: Der Käufer eines Gemeindevermögens hat kein Vorkaufsrecht. Die Gemeinde bleibt frei, den Käufer nach Kriterien auszuwählen, die nicht nur finanzieller Natur sind (Projekt von lokalem Interesse, Erhalt von Nahversorgungsbetrieben).
Finanzierung und Notar: was sich im Vergleich zu einem klassischen Kauf ändert
Der Kaufvertrag folgt dem allgemeinen Recht, aber die Gemeinde unterzeichnet als juristische Person des öffentlichen Rechts. Der Notar überprüft die Regelmäßigkeit des Beschlusses, die Stellungnahme der Domainen und die Einhaltung der für die Parzelle geltenden städtebaulichen Vorschriften.
Was die Finanzierung betrifft, zeigt der Trend, den die Vereinigung der Bürgermeister von Frankreich beobachtet, dass mehrere Gemeinden mittlerweile einen Nachweis über die Kreditfähigkeit verlangen, bevor sie eine Bewerbung überhaupt prüfen. Diese Voraussetzung, die vor einigen Jahren nicht systematisch war, zielt darauf ab, die Ausfälle von Käufern nach der Unterzeichnung zu begrenzen.
Der Verkaufspreis wird oft als vorteilhaft wahrgenommen, aber der tatsächliche Zustand des Vermögenswerts muss berücksichtigt werden. Die übertragenden Gemeindebauten sind häufig alte Gebäude, die umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern. Eine umfassende technische Besichtigung, idealerweise begleitet von einem Fachmann aus dem Bauwesen, bleibt der beste Weg, um das Gesamtbudget vor einer Verpflichtung zu bewerten.
Die Unterzeichnung des notariellen Aktes erfolgt beim Notar unter den gleichen Bedingungen wie bei einem privaten Verkauf, mit den üblichen Erwerbsgebühren. Die Gemeinde übergibt alle erforderlichen Gutachten und gegebenenfalls die städtebaulichen Dokumente (Baugenehmigung, anwendbarer Flächennutzungsplan). Die Überprüfung der Konformität dieser Dokumente vor der Unterzeichnung vermeidet unangenehme Überraschungen hinsichtlich der Möglichkeiten zum Bau oder zur Erweiterung des erworbenen Vermögenswerts.